Es war einmal ein älteres Mehrfamilienhaus in der Nähe des Flughafens. Es wurde Ende der 1960er Jahre erbaut, bestach durch großzügige Grundrisse, einen wunderbaren Garten – und wies gleichzeitig eine schlechte Energiebilanz auf: alte Fenster, mangelhafte Isolation und eine fossile Heizung. Im Haus gab es sechs Wohnungen, jede zwischen 90 und 100 m² groß. In fünf dieser Wohnungen lebte jeweils nur eine Person, nur eine Wohnung wurde von einer Familie bewohnt. Die Mieten waren sehr niedrig, da viele Mieter seit Jahrzehnten dort lebten. Lediglich die Nebenkosten stiegen seit dem Ukraine-Krieg wegen der teuren Gasheizung auf ein kaum tragbares Niveau.
Der Eigentümer entschied, es sei an der Zeit, das Haus zu modernisieren und die energetische Bilanz zu verbessern.
Die Vorgaben waren klar: Der Erhalt der alten Bausubstanz (inklusive der wunderschönen Gartenanlage – auch wenn dies mehr Kosten verursachte) und der Austausch nur jener Bauteile, die zwingend ersetzt werden mussten, um die Mieten weiterhin niedrig zu halten. Eine energetisch optimale Heizung sollte installiert werden. Der Umbau sollte am besten im bewohnten Zustand stattfinden, damit die Mieter bleiben konnten.
Ökonomisch stellte sich heraus, dass eine Aufstockung notwendig sein würde. Geplant waren zwei zusätzliche Stockwerke.
Um Einsprachen zu vermeiden, suchte der Eigentümer das Gespräch mit allen Nachbarn. Bis auf einen waren alle einverstanden. Dieser eine Nachbar jedoch erklärte, dass seine Aussicht beeinträchtigt würde, falls zwei Stockwerke gebaut würden, und dass er Einsprache erheben werde. Gegen eine Aufstockung um ein Stockwerk hatte er jedoch nichts einzuwenden. Obwohl die Wahrscheinlichkeit hoch war, dass die Einsprache erfolgreich bekämpft werden konnte, führten die zusätzlichen Kosten und die zeitliche Unsicherheit zur Entscheidung, nur ein Stockwerk aufzubauen. So wurden 200 m² Wohnfläche geopfert.
Nach weiteren Analysen zeigte sich jedoch, dass viele der ursprünglichen Vorgaben kaum erreicht werden konnten. Die Wasser- sowie die Stromleitungen mussten erneuert werden, und auch die Badezimmer mussten komplett ersetzt werden. Den Umbau im bewohnten Zustand durchzuführen, war daher ausgeschlossen. Ziel Nummer eins: nicht erfüllt.
Nach Einreichung des Baugesuchs wurde außerdem klar, dass auch die Gartenanlage nicht in ihrer bisherigen Form erhalten werden konnte. Neben den bereits existierenden sechs Garagen und sechs Außenparkplätzen verlangte das Bauamt zusätzliche Parkplätze, was bedeutete, dass mehr als die Hälfte des Gartens zubetoniert werden musste. Neben den Parkplätzen wurden zudem über 35 Fahrradabstellplätze für die zehn Wohnungen gefordert, was weiteren Platz im Garten beanspruchte. Nach langen Diskussionen konnte ein Kompromiss gefunden werden, doch die Hälfte des Gartens musste geopfert werden. Aus dem üppig blühenden Garten Eden mit über 50 Jahre alten Sträuchern und Blumen drohte eine Tristesse zu werden. Der Versuch, bestimmte alte Pflanzen zu retten (obwohl der Gärtner meinte, die Erfolgschancen lägen bei maximal 50 %), scheiterte letztlich an dem Auftreten des japanischen Käfers sowie der Vorschrift, dass keine Pflanzen oder Erde die Gemeinde verlassen durften. Zweites Ziel: ebenfalls nicht erfüllt.
Das dritte Ziel, die Installation einer optimalen Heizung, konnte als einziges erreicht werden. Die Außenhülle des Gebäudes wurde neu isoliert, die alten Fenster durch dreifach verglaste Fenster ersetzt, die Gasheizung durch eine Wärmepumpe ausgetauscht und auf dem Dach Photovoltaik angebracht.
Was die niedrigen Umbaukosten angeht, konnte auch dieses Ziel nicht erreicht werden. Die zahlreichen Auflagen trugen dazu bei, dass sich die Kosten erheblich erhöhten. So mussten beispielsweise alle 50 Jahre alten Holztüren aus feuerpolizeilichen Gründen ersetzt werden – was Tausende von Franken kostete und sich leider in den Mietpreisen widerspiegeln musste. Nicht nur Teile der Wohnungen, sondern das gesamte Gebäude musste behindertengerecht angepasst werden, was den Austausch weiterer Bauteile erforderte, die man ursprünglich hatte behalten wollen, und die Kosten für jede der zehn Wohnungen erhöhte. Auch das Metalltreppengeländer, das 50 Jahre lang zu voller Zufriedenheit seinen Dienst geleistet hatte, wurde als zu gefährlich eingestuft und sollte ersetzt werden. Kurz gesagt: Hätte man das Haus komplett abgerissen und neu gebaut, wäre dies zwar aus ökologischer Sicht unsinnig gewesen, aber wahrscheinlich weniger stressig und vielleicht nicht mal teuer als Umbau.
Und so haben die heutigen Vorschriften und Verfahren letztlich dazu geführt, dass die Mieten leider nicht niedrig gehalten werden konnten, fast alles altes entsorgt wurde, der Garten zu mehr als der Hälfte beseitigt und weniger Wohnfläche gebaut wurde, als möglich gewesen wäre.
Eine ernüchternde Bilanz.
Michaela Merz 